Het komend jaar start in de provincie Utrecht de bouw van 1500 hoogwaardige tijdelijke flexwoningen. Dat is de uitkomst van de Regiodeal Flexwonen tussen het ministerie van BZK, de provincie Utrecht, STUW, RWU en de gemeenten Utrecht, Houten, IJsselstein, Rhenen, Wijk bij Duurstede, Eemnes, Bunnik, Nieuwegein, Stichtse Vecht, Utrechtse Heuvelrug en Montfoort. Hiervan worden er 1000 in de gemeente Utrecht gerealiseerd en 500 in de overige deelnemende gemeenten. Het Rijk stelt hiervoor €18 miljoen beschikbaar. Ook voor 2024 en verder zijn plannen voor nieuwe flexwoningen voorzien.

De urgentie voor de Regiodeal is ontstaan door het grote tekort aan sociale huurwoningen voor aandachtsgroepen, zoals statushouders en Oekraïense vluchtelingen. Maar ook om meer mogelijkheden te bieden voor alle mensen die op zoek zijn naar een sociale huurwoning. Om daar iets aan te doen is het initiatief ontstaan om te kijken waar het Rijk, provincie en een deel van de Utrechtse gemeenten elkaar konden vinden om tot een oplossing te komen. De regiodeal is het resultaat van deze samenwerking.

De provincie Utrecht is een van de koplopers als het gaat om de versnelling van de bouw van flexwoningen door het aangaan van een regionale samenwerking. De deelnemende gemeenten zetten zich in om voldoende locaties beschikbaar te stellen voor woningcorporaties om de flexwoningen te kunnen plaatsen. Naast de financiële steun speelt het Rijk ook een rol in inkoop van hoogwaardige flexwoningen, om de levertijd te verkorten. De provincie Utrecht coördineert de samenwerking en houdt overzicht over alle ontwikkelingen.

De deal werd namens RWU getekend door vice-voorzitter Marije Eleveld.

Vandaag zijn de Nationale Prestatieafspraken Volkshuisvesting ondertekend. Daarin zijn onder andere een verdubbeling van de bouwproductie van sociale huurwoningen, vergaande verduurzaming van meer dan 675.000 woningen, huurmatiging en huurverlaging voor de laagste inkomens opgenomen. De komende tijd gaan gemeenten en corporaties in de Regio Utrecht samen met de Provincie Utrecht de lokale vertaling hiervan vormgeven.

Er moet iets gebeuren aan het gebrek aan woningen in de Regio Utrecht! RWU heeft daarom het Manifest Betaalbaar Wonen in de Regio Utrecht opgesteld.

De woningcorporaties in de regio willen in 5 jaar 10.000 woningen voor 10.000 woningzoekenden bouwen en de leefbaarheid en diversiteit in de voorraad verbeteren in 10 wijken. Ze willen zorgen voor doorstroming en willen daartoe een passende woningvoorraad creëren. Ook gaan ze ervoor om qua Energie-Index en CO₂-uitstoot van hun woningen beter te blijven presteren dan het landelijke gemiddelde. Ze maken hierover graag afspraken met de gemeenten in de regio.

In 2018 leveren de corporaties aangesloten bij het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) in de Utrechtse regio totaal 787 zelfstandige sociale huurwoningen op. Dat is minder dan in 2017 en 2016, toen er 856 resp. 1.003 woningen werden gebouwd. Dat blijkt uit een inventarisatie van het Platform. Belangrijkste oorzaak is het gebrek aan bouwlocaties en als er wel locaties zijn, treedt vaak vertraging op. De corporaties roepen gemeenten daarom opnieuw op haast te maken met de ontwikkeling van nieuwe locaties want de schaarste aan sociale huurwoningen neemt alleen maar toe. Op wat langere termijn krijgen corporaties daarbij nog last van extra heffingen van het Rijk.

Het aantal nieuwbouwwoningen is ook minder dan in eerdere plannen was geraamd. De corporaties waren van plan om in de jaren 2018 t/m 2022 gemiddeld maar liefst 1.500 woningen per jaar te bouwen. Dat aantal woningen is minimaal nodig om de behoefte te kunnen bijbenen. Dat aantal halen de corporaties vooralsnog lang niet, zodat de toch al lange wachttijd voor een sociale huurwoning vooralsnog niet afneemt.

Het gebrek aan locaties is nijpend. Locaties die er nog wel zijn, liggen bijna allemaal binnenstedelijk. De meeste daarvan zijn kleinschalig, ingewikkeld en duur, of er lopen procedures van omwonenden tot aan de Raad van State. Dat werkt vertragend. Het Platform vindt dat als het binnenstedelijk stagneert, ook gekeken moet worden buiten de zogenaamde rode contouren voor nieuwe mogelijke woningbouwlocaties. Daarnaast is een aantal projecten vertraagd vanwege tekort aan materialen en personeel. In een enkel geval is bij transformatie asbest aangetroffen hetgeen de werkzaamheden hindert.

Op langere termijn leiden extra belastingen die het kabinet aan corporaties oplegt, ertoe dat zij minder geld overhouden voor nieuwbouw en verduurzaming van het bezit. Die heffingen gaan stapsgewijs omhoog door de invoering van een nieuwe belasting, de zogenaamde ATAD die eigenlijk bedoeld is om belastingontwijking van grote bedrijven tegen te gaan. De corporaties vallen daar echter ook onder. Bovendien is de belangrijkste belasting, de verhuurderheffing, gekoppeld aan de ontwikkeling van de WOZ waarde en die stijgt alsmaar door de grote schaarste op de Utrechtse woningmarkt. De bouwambitie kan alleen maar worden waargemaakt als die heffingen omlaag gaan in plaats van omhoog.

Onder de Utrechtse regio wordt verstaan de U16 regio, dat wil zeggen de stad Utrecht en 15 omliggende gemeenten. Mitros is in de regio de grootste bouwer van sociale huurwoningen met 192 woningen, gevolgd door Portaal met 108. De meeste sociale huurwoningen zijn opgeleverd in de stad Utrecht met 206 woningen, daarna komen Nieuwegein (108) en Vianen (106 woningen).

Opleveringen zelfstandige huurwoningen RWU corporaties 2018

De 19 corporaties aangesloten bij het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) kunnen minder bouwen en verduurzamen als de op Prinsjesdag aangekondigde lastenverzwaringen voor corporaties zoals de ATAD maatregel, doorgaan. Dat schrijft RWU in een brandbrief van 27 september jl. aan de Tweede Kamer. De gezamenlijke ambities om de woningbouw in de zo gespannen Utrechtse woningmarktregio de komende jaren te versnellen én in combinatie daarmee de woningvoorraad te verduurzamen, lopen daarmee ernstig gevaar.

De corporaties  willen zich inspannen om de voorraad sociale huurwoningen in de regio te laten groeien. Dit om iets te doen aan de enorme schaarste en de lange wachttijden van woningzoekenden. De komende vijf jaar willen de corporaties in de stad Utrecht en de regio dan ook tenminste 7.500 sociale huurwoningen bijbouwen. Dat vergt voor de corporaties een investering van circa € 1,5 miljard.
Bovendien hebben zij de ambitie om uiterlijk in 2050 te komen tot een CO2 neutrale voorraad. Uit een eerste verkenning is gebleken dat deze inspanning inclusief de daarmee gepaard gaande renovatie de corporaties in de Utrechtse regio zo’n € 4,5 miljard kost. De gezamenlijke ambitie van U16 gemeenten en corporaties is een versnelling te realiseren op juist deze twee speerpunten: nieuwbouw en verduurzaming.

Het kabinet heeft op Prinsjesdag echter een aantal belastingmaatregelen aangekondigd die een serieuze impact hebben op de investeringsruimte van de corporaties. Het gaat om de combinatie van de verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting en de voorgenomen ATAD maatregel. Gevolg is dat corporaties meer gaan betalen aan het Rijk, oplopend naar ruim € 77 miljoen in 2021. Dat betekent dat circa vier maandhuren per woning per jaar worden afgedragen aan het Rijk, geld dat door huurders wordt opgebracht.

De RWU pleit ervoor dat de Kamer bij het kabinet aandringt op voldoende compenserende financiële maatregelen of het niet invoeren van de ATAD maatregel voor woningcorporaties zodat de corporaties kunnen doen wat nodig is en zij ook de prestatieafspraken met gemeenten kunnen realiseren.

Lees de hele brief:

Brief RWU aan Tweede Kamer

In 2017 hebben de 19 corporaties in de Utrechtse regio (U16) die zijn aangesloten bij het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU), in totaal 114 huurwoningen ontruimd. Daarmee wordt de dalende trend van de afgelopen jaren doorgezet. Het is een afname van 23% ten opzichte van 2016, toen nog 149 woningen werden ontruimd. Op het totaal van 105.000 sociale huurwoningen gaat het om minder dan 0,15% van alle woningen. De corporaties zien het als een goede ontwikkeling en als resultaat van een ‘Vroeg-Eropaf!’- aanpak die zij steeds meer hanteren. Dat blijkt uit een onderzoek van het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) onder de deelnemende corporaties.

Huurschuld en wanprestatie
De meeste ontruimingen (65%) vonden plaats vanwege huurschuld of wanprestatie. Het ging om 75 ontruimingen in 2017 tegenover 107 ontruimingen in 2016. Corporaties slagen er door een Vroeg-Er-Op-Af aanpak steeds beter in om huisuitzetting als gevolg van huurschuld te voorkomen. De belangrijkste ingrediënten van die aanpak zijn: vroegsignalering van betalingsachterstanden, zo snel mogelijk contact opnemen met huurders als zij betalingsachterstand hebben en indien nodig het thuis opzoeken van huurders met huurschuld om problemen te bespreken. Dat gebeurt vaak in samenwerking met zorgpartijen en de maatschappelijke dienstverlening.

De ervaring leert dat deze aanpak bij huurachterstand zijn vruchten afwerpt en leidt tot een duidelijke afname van het aantal huisuitzettingen. Ook in gevallen dat er reeds een gerechtelijk vonnis ligt om tot ontruiming over te gaan, wordt gemiddeld in zeven van de tien gevallen nog een regeling getroffen. Daardoor wordt huisuitzetting alsnog voorkomen. Alleen in uiterste gevallen vindt er ontruiming plaats.

Hennep, onrechtmatige bewoning en overlast
In 2017 vond in 15 gevallen huisuitzetting plaats omdat huurders er een hennepplantage op nahielden. Dat is een behoorlijke toename in vergelijking met 2016, toen dat nog in acht gevallen plaatsvond. In negen gevallen werd ontruimd vanwege overlast (was 13 in 2016) en in acht gevallen vanwege onrechtmatige verhuur aan derden (was 13 in 2016). In vier gevallen bleek de huurder met de noorderzon te zijn vertrokken (was nog acht in 2016). In 2017 werden drie huishoudens uitgeplaatst vanwege psychische problemen of onvoldoende zorg. Op die grond waren er geen uitzettingen in 2016. De corporaties maken zich wel zorgen over de groei van het aantal verwarde personen in de wijk doordat intramurale voorzieningen minder worden. Dat vergt extra aandacht.

In onderstaande tabel is de ontwikkeling van het aantal ontruimingen door corporaties in de Utrechtse regio opgenomen over de periode 2015 t/m 2017.

De corporaties in de Utrechtse regio hebben in 2016 meer zelfstandige woningen opgeleverd dan in 2015. In totaal kwamen er 1.003 nieuwe huizen bij, tegenover 865 in 2015. De productie vertoont daarmee een stijgende lijn. De afgelopen jaren zat de bouwproductie van corporaties in een behoorlijke dip vanwege de onzekerheid over het rijksbeleid en de verhuurdersheffing. Dat noopte de corporaties tot drastische maatregelen zoals het uitstellen van investeringen en het doorvoeren van kostenbesparingen. Er is door alle maatregelen weer meer financiële ruimte om te investeren in nieuwbouw, renovaties en duurzaamheid.

Er kwamen in 2016 vooral meer sociale huurwoningen bij: in totaal 865. Corporaties leverden daarnaast 138 vrije sector huurwoningen op. In 2015 bedroeg de productie 545 sociale huurwoningen, naast 320 vrije sector huurwoningen. Het aandeel vrije sector huurwoningen neemt af omdat op grond van de nieuwe Woningwet corporaties nog maar bij hoge uitzondering vrije sector woningen (huur en koop) mogen bouwen. De verwachting voor 2017 is dat er circa 1.200 sociale huurwoningen bijkomen en dat de nieuwbouw van corporaties dus verder stijgt. Het gebrek aan locaties in de Utrechtse regio kan de komende jaren echter roet in het eten gooien. Corporaties roepen gemeente en provincies dan ook op om zich harder in te spannen om locaties beschikbaar te krijgen voor woningbouw en daarop dan ook voldoende sociale bouw te programmeren. Daarover zijn de corporaties met de gemeenten in de Utrechtse regio in gesprek.

Ook in de stad Utrecht bouwen de corporaties weer meer woningen. In 2016 562 woningen, waarvan 438 sociaal. Dat is bijna 100 woningen meer dan vorig jaar. De Utrechtse corporaties verwachten volgend jaar boven de 700 woningen uit te komen.