In 2017 is voor het eerst sinds enige jaren de voorraad sociale huurwoningen in de regio weer licht gestegen. Er wordt iets meer gebouwd dan gesloopt en verkocht. Dat is goed nieuws, gelet op de grote behoefte aan sociale huurwoningen. Dat blijkt uit de Regionale Corporatiemonitor 2018 die het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) vandaag heeft gepubliceerd. Daarin zijn de belangrijkste ontwikkelingen in de voorraad van de 19 aangesloten corporaties beschreven in de U16 regio (stad Utrecht plus 15 omliggende gemeenten).
Ook de voorraad onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen is licht gestegen en dat komt de betaalbaarheid van het wonen voor de lagere inkomens ten goede. De beperkte huurverhogingen van de laatste jaren (in de buurt van inflatie) en het passend toewijzen hebben daar substantieel aan bijgedragen. Er zijn overigens ook negatieve gevolgen van passend toewijzen in wijken met veel sociale huurwoningen.
De betaalbaarheid van de voorraad is iets verbeterd doordat meer woningen onder de aftoppingsgrenzen beschikbaar zijn gekomen, onder meer door de zeer gematigde huurverhogingen, vooral voor de laagste inkomens. Zo loopt in de stad Utrecht voor de duur van twee jaar een pilot om mensen met een zeer laag inkomen (met een U-Pas, inkomen iets boven bijstandsniveau) en met een relatief hoge huurprijs (boven de aftoppingsgrenzen) gedeeltelijk te compenseren.
Bovendien hebben corporaties plannen om voor de komende vijf jaar zo’n 7.500 sociale huurwoningen te bouwen. Dat is hard nodig, aangezien de Utrechtse woningmarkt in alle segmenten, dus ook in de sociale huur nog altijd zeer gespannen is. In dit verband is het van belang dat ook het middensegment van de grond gaat komen. Het tekort zal naar verwachting niet op korte termijn verminderen, gezien de grote aantrekkingskracht van de Utrechtse regio voor veel woningzoekenden (werk en opleiding). Zo is de benodigde inschrijfduur voor starters en doorstromers om aan een passende woning te komen verder gestegen tot circa gemiddeld 10 jaar.
De voorgenomen nieuwbouw gaat overigens alleen lukken als er voldoende locaties zijn en als het Rijk niet overgaat tot verdere lastenverzwaringen voor corporaties. Afgewacht moet worden waarmee het kabinet op Prinsjesdag komt, maar de verhuurderheffing zal door de stijgende WOZ waarden verder omhooggaan. Bovendien dreigen de corporaties veel meer vennootschapsbelasting te gaan betalen door de voorgenomen ATAD wetgeving en afschaffing van de dividendbelasting. Dat gaat ten koste van hun investeringscapaciteit. Ook de ambitieuze plannen voor verduurzaming van het sociale bezit komen onder druk te staan als de lastenverzwaringen doorgaan. Uitgaande van een eerste vingeroefening is zo’n € 4,2 miljard nodig aan investeringen om te komen tot een CO2 neutrale voorraad in 2050.
Wat betreft de verhuringen hebben de corporaties in de U16 iets meer zelfstandige sociale huurwoningen verhuurd dan eerdere jaren (in totaal 7.390). Tellen we de studentenverhuur niet mee, dan gaat het om 6.717 woningen (mutatiegraad ruim 6%). Daarvan ging 76% naar de primaire doelgroep (huurtoeslagontvangers). In totaal gingen 1.638 woningen in de U16 (dat is 22%, of 24% exclusief zelfstandige studentenverhuur) naar urgenten of speciale categorieën, zoals vergunninghouders (531 woningen), uitstroom maatschappelijke opvang (187), medische indicatie (131), woningruil (128) en stadsvernieuwing (104). In de stad Utrecht bedroeg het aandeel urgenten ook zo’n 22% (ruim 26% exclusief zelfstandige studentenverhuur).
