In 2016 hebben de corporaties in de Utrechtse regio meer goedkopere woningen toegewezen aan lagere inkomens die recht hebben op huurtoeslag dan voorheen. Dat blijkt uit de Regionale Corporatiemonitor 2017 die het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) vandaag heeft uitgebracht. Dat komt de betaalbaarheid van het wonen voor deze groep ten goede. Ook de huurverhogingen zijn dit jaar uitermate beperkt. Wel stagneert de doorstroming enigszins: er zijn minder woningen verhuurd dan vorige jaren.
Voor het eerst sinds jaren is de voorraad sociale huurwoningen niet gedaald. Corporaties hebben meer gebouwd dan gesloopt of verkocht. De verwachtingen voor de komende jaren zijn dat het aantal sociale huurwoningen verder zal groeien. Dat is nodig omdat de behoefte aan sociale huurwoningen toeneemt. De zorg is echter wel dat er straks te weinig locaties zijn om die woningen te realiseren.
De tien belangrijkste conclusies van de Regionale Corporatiemonitor 2017 zijn:
De daling van het aantal sociale huurwoningen in de U16 is in 2016 tot staan gebracht. In 2016 bouwden corporaties meer sociale huurwoningen dan er verkocht, gesloopt en geliberaliseerd zijn. Per 1 januari 2017 beschikken de corporaties over 103.279 zelfstandige huurwoningen en 11.595 onzelfstandige eenheden, die laatste vooral in de gemeente Utrecht. Ongeveer 5% zijn vrijesectorwoningen.
De prognose voor de komende vijf jaar laat een groei zien van het aantal sociale huurwoningen tussen 2% en 5%, afhankelijk van de vraag of voldoende locaties beschikbaar zijn en ‘zachte’ plannen ’hard’ gemaakt kunnen worden. Volgens onderzoek zijn de komende vijf jaar 5% meer sociale huurwoningen nodig. Corporaties roepen gemeenten op voldoende locaties beschikbaar te stellen en voldoende ‘sociaal’ te programmeren met bijbehorende grondprijzen. Plannen hebben de corporaties genoeg.
De druk op de Utrechtse sociale woningmarkt blijft onverminderd hoog. Eind 2016 waren 238.102 woningzoekenden ingeschreven bij WoningNet, een toename van 3,5% ten opzichte van eind 2015. Lang niet alle woningzoekenden zijn overigens meteen op zoek naar een woning, maar schrijven zich uit voorzorg in om voldoende inschrijfduur op te bouwen.
Corporaties in de U16 hebben in 2016 6.462 zelfstandige sociale huurwoningen verhuurd, dat is 6% minder dan in 2015. De mutatiegraad is gedaald naar 6,4%, de doorstroming stagneert dus. Driekwart ging naar starters, het overige deel naar doorstromers. Daarnaast werden nog 346 vrije sectorwoningen verhuurd en 4.566 onzelfstandige eenheden. Uit het rijksonderzoek WoOn 2015 blijkt dat bijna 45% van alle bewoners binnen twee jaar misschien wil verhuizen. Dat aantal neemt toe. Dat duidt naast een woningtekort op een grote kwalitatieve vraag.
In 2016 hebben de corporaties veel meer woningen onder de zogenaamde aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag verhuurd: maar liefst 76%. Die grenzen waren € 587 voor één en tweepersoonshuishoudens en € 629 voor drie- en meerpersoonshuishoudens. Vorig jaar was dat maar 45%. Vooral de primaire doelgroep die recht heeft op huurtoeslag, heeft veel vaker een goedkopere huurwoning toegewezen gekregen. De betaalbaarheid is daarmee gediend. De passendheidsnorm van 95% waaraan corporaties sinds 2016 moeten voldoen, speelt hierbij een grote rol. Keerzijde is wel dat corporaties zorgen hebben over een (te) grote instroom van kwetsbare huurders in buurten waar al leefbaarheidsproblemen zijn. Bovendien kan betaalbaarheid onder druk blijven voor bijvoorbeeld woningzoekenden die net geen huurtoeslag ontvangen.
Het aandeel van de primaire doelgroep (huurtoeslagontvangers) is ondanks de invoering van het passend toewijzen goed op peil gebleven. Corporaties hebben de streefhuren van veel woningen ‘afgetopt’ om de primaire doelgroep voldoende te kunnen blijven bedienen. Zo’n 75% van alle toewijzingen ging naar deze groep (éénpersoonshuishoudens tot ca. € 22.100 en meerpersoonshuishoudens onder ca. € 30.000). De groep daarboven die nog onder de maximale inkomensgrens van de sociale huursector valt (tot € 35.739) kreeg 22,5% van de woningen toegewezen. De groep daar weer boven (de lagere middeninkomens) hadden een aandeel van 2,5%. Door de grote vraag naar sociale huurwoningen van de lagere inkomens is de toegang van deze lagere middeninkomens groep tot de sociale huursector zeer beperkt.
De toewijzing aan urgenten is in 2016 sterk gedaald en wel met 27% tot 571 toewijzingen. Dat is 9% van alle toewijzingen in de sociale huur. Belangrijkste reden is de aanscherping van de criteria voor urgentie bij relatiebreuk. Daardoor daalde het aantal toewijzingen om die reden van 227 tot 95. Er werden ook minder urgenties afgegeven voor medische indicatie. Urgentie voor sloop/renovatie bleven ongeveer constant (118 in 2016), maar met name voor sloop wordt de komende jaren een daling verwacht. Naast urgenties zijn er nog directe bemiddelingen door corporaties, bijvoorbeeld voor vergunninghouders, uitstroom maatschappelijke opvang en wonen met zorg.
Het aantal woningen voor vergunninghouders is in 2016 gestegen naar 1.043 woningen. Dat waren er in 2015 937 en in 2014 nog circa 400. De groei heeft natuurlijk vooral te maken met de grote instroom van asielzoekers in 2015 en 2016. Tellen we deze bij de groep urgenten, dan gaat het om circa 25% van alle toewijzingen, ongeveer gelijk aan 2015. De verwachting is dat dit aandeel gaat dalen, omdat de urgenties wat afnemen en ook de instroom van asielzoekers sterk is verminderd.
De benodigde inschrijfduur voor starters om aan een woning te komen is gestegen naar gemiddeld 8,2 jaar. Als een starter daadwerkelijk begint te zoeken, neemt deze gemiddeld nog 4,1 jaar de tijd om een woning te bemachtigen. Voor doorstromers bedragen die getallen gemiddeld 9,9 jaar (is iets afgenomen) en 4,8 jaar. Woningzoekenden zoeken kritisch. De zoektijd is dan ook minder als men minder eisen aan de woning stelt.
Gemiddeld reageren 87 kandidaten op een sociale huurwoning, met uitschieters tot gemiddeld 108 voor de stad Utrecht. De druk op de sociale huurmarkt is dus zoals gezegd hoog. Tegelijkertijd weigeren kandidaten nog altijd regelmatig een sociale huurwoning. Dat duidt erop dat velen vooral op zoek zijn naar een kwalitatief betere woning en zich kunnen permitteren nog even te ‘wachten’.
