De 19 corporaties aangesloten bij het Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) zijn van plan om in de periode 2019 t/m 2023 in de Utrechtse U16 regio ruim 8.700 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Dat is gemiddeld zo’n 1.750 woningen per jaar. Ongeveer de helft wordt volgens de opgave in de gemeente Utrecht gebouwd. Per saldo neemt de huurvoorraad in de U16 toe met zo’n 4.400 woningen (4%) als alle voornemens worden gerealiseerd (inclusief aankoop, verkoop en sloop). Ervaring leert echter dat gemiddeld 40% van de voorgenomen nieuwbouw bestaat uit ‘zachte’ plannen die meestal vertraagd worden door locatieproblemen en dus vaak worden uitgesteld. Trekken we dat gegeven door naar de komende jaren, dan realiseren de corporaties hoogstens gemiddeld 1.000 woningen per jaar en dat is veel te weinig.
Momenteel halen de corporaties de gewenste aantallen ook al niet. In 2018 leveren RWU corporaties in de Utrechtse regio totaal 800 zelfstandige sociale huurwoningen op. Het wordt ook eerder minder dan meer (850 woningen in 2017 respectievelijk 1.000 woningen in 2016). Belangrijkste oorzaak blijkt het gebrek aan bouwlocaties te zijn en als er wel locaties zijn, treedt vaak vertraging op. De corporaties hebben de gemeenten en de provincie daarom opgeroepen haast te maken met de ontwikkeling van nieuwe locaties, want de schaarste aan sociale huurwoningen neemt alleen maar toe.
Provincie en gemeenten in de U16 willen tot 2040 zo’n 104.000 woningen toevoegen aan de voorraad (koop/huur), bijna 5.000 woningen per jaar. Wil de sociale huur niet achterop raken, dan moet volgens RWU tenminste 30% van dat aantal gebouwd worden in de sociale huur, zo’n 31.000 woningen. Per jaar zijn dat gemiddeld circa 1.500 woningen. Omdat er ook sociale huurwoningen worden gesloopt en verkocht (en de voorraad sociale huurwoningen daarom afneemt), moeten er nog extra woningen worden bijgebouwd.
Wij ramen dat al met al corporaties over een langere periode bezien gemiddeld 1.800 woningen per jaar moeten bouwen (tot 2040) in de U16 regio om de sociale huursector gelijke tred te laten houden met de duurdere huur en koop. De aantallen die recent zijn gerealiseerd, zijn nog niet de helft van het benodigde aantal.
Het gebrek aan locaties is dus nijpend. Locaties die er nog wel zijn, liggen bijna allemaal binnenstedelijk. De meeste daarvan zijn kleinschalig, ingewikkeld en duur, of er lopen procedures van omwonenden tot aan de Raad van State. Dat werkt vertragend. Corporaties vinden dat als het binnenstedelijk stagneert, ook gekeken moet worden buiten de zogenaamde rode contouren voor nieuwe mogelijke woningbouwlocaties. Volgens opgave van de gemeenten en de provincie zelf zijn er maar ‘harde’ locaties voor circa 68.000 aan nieuwbouwwoningen in bestaande plannen (terwijl er 104.000 nodig zijn).
Ruim 51.000 van de 68.000 woningen hebben de gemeenten gepland vóór het jaar 2025, terwijl daarna het aantal locaties snel afneemt. Theoretisch zijn er tot en met 2025 dus voldoende locaties, maar een belangrijk deel daarvan blijkt elke keer weer ‘zacht’ te zijn waardoor de productie toch weer tegenvalt. Gemeenten en provincie zien nu in toenemende mate wel de noodzaak om deze locaties zoveel mogelijk tot uitvoering te brengen.
Maar de ervaring leert dat gemeenten last hebben van ‘planoptimisme’: er vallen toch steeds weer locaties uit. De corporaties zijn dan ook van mening dat gekeken moet worden naar de rode contouren. Tot voor kort was dat onbespreekbaar bij met name de provincie, maar ook die zien langzamerhand in dat anders de bouwambities nooit worden gehaald.
Corporaties pleiten er dan ook voor om het mogelijk te maken woningen te bouwen buiten de rode contouren, aansluitend op OV knooppunten (zoals stationsgebieden) en infrastructuur. Dat moet zorgvuldig gebeuren, corporaties willen natuur en landschappen zoveel mogelijk behouden.
